Привлечение подрядчиком неквалифицированных работников — явление в сфере ремонта распространенное. Если заказчик не доволен результатом их труда, то вправе выставить претензию. При отсутствии реакции со стороны подрядчика, дело доходит до судебного разбирательства. Основой доказательной базы для вынесения решения является заключение экспертизы ремонта квартиры для суда.
В каких случаях необходима экспертиза ремонта?
Вопросы, требующие серьезного рассмотрения, вплоть до подачи иска, решаются не только в процессе монтажных и отделочных работ или в ходе их приемки, но и позднее — при эксплуатации объекта. Официальное заключение о качестве капитального ремонта квартиры (косметического тоже) поможет в любой из следующих ситуаций:
- заказчика не удовлетворяет черновая или чистовая отделка — обнаружены дефекты;
- прокладка инженерных коммуникаций некорректна;
- выявлены отклонения от ранее разработанной и утверждённой рабочей проектной документации;
- имеются сомнения в правильности расходования подотчётных средств;
- вероятна закупка подрядчиком избыточного количества материалов;
- подозревается применение материалов, качество или характеристики которых отличаются от заявленных в договоре;
- отсутствуют экологические сертификаты на материалы.
Подрядчик также выступает в качестве истца, например, если клиент отказывается подписывать акт сдачи-приёмки по необъективным причинам или не выплачивает оговоренные деньги в срок. При текущих судебных разбирательствах решение о проведении экспертизы качества ремонта квартиры принимает представитель органа власти.
На самом деле, укрепить независимой экспертизой свою позицию в споре абсолютно по всем перечисленным выше вопросам могут обе стороны. И достаточно часто экспертиза помогает разрешить проблему без обращения в суд, сэкономив время и средства.
Что делать, если вы недовольны подрядчиком
В какой бы момент ни возникли сомнения в качестве ремонтных работ — до подписания акта сдачи-приёмки или после, — для начала, следует обратиться к подрядчику с письменной претензией в досудебном порядке. Если условий для нормальной эксплуатации жилого помещения нет, то логично потребовать бесплатное устранение недостатков в оговоренный срок. Если же недоработки строителей не влияют на комфорт эксплуатации, и вы готовы с дефектами смириться, то можно попытаться уменьшить сумму договора. Альтернативный вариант — заказчику решать проблемы за свой счёт с компенсацией расходов подрядчиком.
Что предпринять в ситуации, когда подрядчик игнорирует требования по устранению ошибок, либо недостатки невозможно исправить? Очевидно, надо расторгнуть ранее подписанный договор, вычленить успешно выполненные работы, а на оставшуюся часть оформить обоюдное соглашение о компенсации понесённых расходов. При наличии времени и желания продолжать взаимодействие с данным подрядчиком можно предложить условия для полной переделки в разумные сроки.
Проблема разрешима, даже если дефекты выявлены по истечении гарантийного периода. В таком случае необходимо:
- Заказать экспертизу качества ремонта квартиры с оценкой предстоящих затрат.
- Выдвинуть подрядчику претензию (при наличии доказательств возникновения дефекта до окончания гарантийного срока).
Если подрядчик не реагирует на устные или письменные претензии, либо отвечает на них отказом, собственник квартиры имеет право инициировать судебное разбирательство.
Экспертиза ремонта на основе судебного предписания
Истец обязан предоставить доказательную базу, и будет чувствовать себя увереннее, заручившись экспертным заключением. Суд, со своей стороны, инициирует проведение независимой экспертизы ремонта квартиры, эта процедура отличается некоторыми особенностями. Во-первых, привлекаемое для выполнения данной задачи учреждение обязательно присутствует в реестре экспертных организаций и аккредитовано в Национальной системе аккредитации (в противном случае заключение не может быть приобщено к делу). Во-вторых, до заключения договора на основе требований истца к ответчику определяется предмет исследований и составляется техническое задание (ТЗ). В-третьих, независимый эксперт по ремонту квартир выражает письменное согласие нести ответственность за предоставление недостоверных сведений. При обследовании объекта могут присутствовать обе заинтересованные стороны судебного разбирательства.
Как проводится экспертиза ремонта квартиры для суда?
Для обследования на основе судебного предписания назначается определенный срок, по истечении которого ответственное лицо обязано предоставить подробный отчёт с ответом на все вопросы, заданные в ТЗ. Экспертное заключение — официальный итоговый документ — заверяется личной подписью специалиста, производившего оценку ремонта квартиры, и синей печатью организации, штатным сотрудником которой он является.
Алгоритм оценки качества выполненных ремонтно-отделочных работ
- Ознакомление с перечнем заявленных в договоре подряда работ. Изучение проектной документации.
- Визуальный осмотр помещения. Выявление дефектов, возникших из-за нарушения технологии, либо применения материалов ненадлежащего качества.
- Фотофиксация каждого изъяна с составлением исполнительной схемы помещения.
- Анализ характера дефектов, сопоставление фактических неточностей с нормативными допусками и отклонениями, указанными в СНиП, СП, ГОСТ.
- Оформление ведомости дефектов с указанием мест их обнаружения и ссылками на нормативную документацию.
- Составление акта обследования жилого помещения.
- Оформление экспертного заключения о качестве выполненных работ.
Алгоритм анализа фактической стоимости ремонтных работ и материалов
- Ознакомление с платёжными документами, предъявленными подрядчиком. Сравнение указанных в них цен на стройматериалы со среднерыночными.
- Изучение первоначальной сметной документации и протокола формирования договорной цены (приложений к договору подряда).
- Составление сводной ведомости с сопоставлением предварительно согласованных и фактически понесённых расходов.
- Оформление заключения с обоснованием экспертного мнения по выявленным нарушениям и фактам нецелевого расходования подотчётных сумм.
Дополнительные процедуры, востребованные в соответствии с выданным эксперту ТЗ
- Оформление дефектной ведомости для смежных помещений, принадлежащих третьим лицам (если из-за некачественно выполненных в процессе ремонта работ пострадали соседние квартиры).
- Оценка стоимости ущерба для конструкций и инженерных систем, не учтённых в перечне работ.
- Оценка размера морального вреда, который был причинён при выполнении некачественных работ.
- Анализ правомерности действий подрядчика при исполнении договора. Изучение разрешительных документов на осуществление данной деятельности.
Какие нарушения определяет экспертиза ремонта
Некачественно выполненная чистовая или черновая отделка (трещины, расслоения, наплывы…) и некорректно смонтированные инженерные коммуникации, из-за чего жилое помещение не может эксплуатироваться в нормальном режиме, — лишь часть проблем, которые попадают в акты и ведомости. Экспертиза фиксирует результаты работ, представляющие опасность для здоровья и жизни человека, что куда серьёзнее. В рамках обследования устанавливается нанесение ущерба третьим лицам, например сквозные трещины в несущих конструкциях от вибраций, затопление смежных помещений. Специалисты обнаруживают причины подобных фактов:
- значимые отступления от утверждённой проектной документации;
- нарушение требований нормативных документов;
- ненадлежащее качество используемых материалов, ранее учтённых в сметном расчёте.
В соответствии с техническим заданием, доказываются: нарушение условий договора подряда; нецелевое расходование средств; необоснованность требований по увеличению сметной стоимости ремонта. Каждый выявленный дефект, каждое нарушение учитываются при выдаче экспертного заключения.
Сколько стоит экспертиза
Стоимость экспертизы ремонтных работ в квартире определяется на основе прайс-листа компании, оказывающей данный вид услуг. Конечная сумма зависит от:
- площади помещения;
- объёма работ, в соответствии с техническим заданием;
- вида экспертизы ремонта (оценка качества ремонта, либо анализ стоимости договора);
- территориальной удаленности объекта от места расположения экспертной организации;
- необходимости проведения дополнительных лабораторных испытаний;
- срочности проведения экспертизы ремонта квартиры для суда (стоимость в экстренном случае может вырасти на 100%).
Заказчик независимой экспертизы ремонта квартиры, выиграв суд, может стребовать с ответчика затраты на ее проведение как часть издержек, связанных с рассмотрением дела. Но даже если разбирательство проходит во внесудебном порядке, выгода от привлечения профессионалов к решению спорных вопросов перекроет оплату работы экспертов. Аргументированный диалог позволяет вернуть израсходованные на некачественные работы и материалы средства, настоять на бесплатной переделке, возместить за счет виновной стороны ущерб, причиненный третьим лицам, получить положенные по договору подряда неустойки и выплаты.
