Приобретение новой квартиры у застройщика или на вторичном рынке – ответственный этап в жизни каждого гражданина. Далеко не всегда качество строительно-монтажных или отделочных работ обеспечивают дальнейшую комфортную эксплуатацию жилого помещения. В то же время, цена за жилое помещение может быть завышена по необъективным причинам. Ещё одна проблема, которая может возникнуть перед покупателями – юридическая чистота объекта недвижимости. Чтобы не допустить ошибку, будущие собственники квадратных метров заказывают экспертизу квартир перед покупкой.
В каких ситуациях требуется экспертиза квартиры?
Экспертиза при покупке квартиры необходима практически во всех случаях, когда будущий владелец помещения не имеет исчерпывающей информации о застройщике или бывшем владельце объекта. Данная процедура позволяет оперативно получить следующие полезные сведения:
- Сведения о реальном собственнике или дольщике, согласно базе «Росреестра».
- Выявление факта прописанных на жилплощади граждан.
- Форма собственности квартиры.
- Наличие обременений, наложенных на данное помещение.
- Сведения о залоговых аукционах, если таковые имеются.
- Данные о согласованных перепланировках.
- Сведения о текущем состоянии отделки помещения.
- Информация о выявленных дефектах объекта недвижимости, которые препятствуют её нормальной эксплуатации.
- Проверка работоспособности и степени износа инженерных систем.
- Реальная оценочная стоимость квартиры в рыночных ценах.
- Другие сведения, позволяющие потенциальному покупателю принять верное решение.
Экспертиза может быть инициирована заинтересованным лицом, либо назначаться судом, при наличии имущественных споров между оппонентами.
Что проверяет экспертиза квартиры?
При обращении в экспертную компании и заключении договора, уполномоченное лицо начинает проверку жилого помещения, в соответствии с выработанным регламентом:
- Если жилой объект приобретается в новостройке, эксперт проверяет факт сдачи объекта в эксплуатацию, наличие необходимых документов, актов сдачи-приёмки, кадастрового паспорта, выписки из БТИ.
- При покупке жилья на вторичном рынке, проверяется форма собственности, наличие зарегистрированных жильцов, обременений и других параметров, которые могут помешать чистоте сделки.
- После документального контроля, эксперт выезжает на объект и инспектирует качество строительно-монтажных работ. В ходе экспертизы проверяется уровень отделки, наличие трещин, дефектов, а также работоспособность инженерных сетей.
- Определяются толщины перекрытий, качество и состав полов, степень звукоизоляции относительно смежных помещений.
- Обследуется качество оконных конструкций и их установки, уровень энергоэффективности помещения. В холодное время года производится замер теплопотерь при помощи специального прибора – тепловизора.
- Замеряется кратность воздухообмена, проверяется комплектация квартирного щитка.
- Отдельно проверяется качество водопроводной воды, температура теплоносителя в системе обогрева, напор в кранах, а также стабильность электронапряжения и телевизионного сигнала.
- Эксперт смотрит наличие домофона, сети Wi-Fi, IP телефонии и телевидения, центрального кондиционирования, приточной принудительной вентиляции.
- Идентифицируется наличие противопожарных систем, оповещения о задымлении и других элементов безопасности.
- Проверяется радиационный фон от несущих конструкций помещения.
- Фиксируется положение жилого помещения в доме, направление относительно сторон света, этажность, наличие лифтов, незадымляемой лоджии и другие параметры.
- Проверяется наличие консьержа, камер видеонаблюдения, качество и площадь территории, уровень благоустройства и снабжения элементами инфраструктуры.
- Анализируется район на предмет расположения социальных объектов.
- Во время инспекции, эксперт составляет дефектную ведомость с описанием каждого недостатка и места его обнаружения.
- На завершающем этапе производится камеральная обработка полученных данных, составляется таблица с описанием параметров, которые могут повлиять на стоимость помещения.
- Проводится анализ рынка, на основе чего эксперт оценивает стоимость квартиры.
- Оформляется заключение с выводами, разъяснением каждого решения и рекомендациями по устранению недостатков.
Заключение, которое передаётся заявителю, является официальным документом. На его основе гражданин может выставить письменную претензию о компенсации ущерба. Документ также служит доказательной базой при судебном разбирательстве.
Стоимость экспертизы
На цену экспертного заключения, при оформлении договора и согласовании ТЗ, влияют множество критериев:
- Тип экспертизы (для оценки стоимости, для суда, для решения споров по качеству отделки)
- Расположение объекта.
- Год постройки дома.
- Тип сделки – долевое участие, покупка квартиры от застройщика, оформление недвижимости, приобретённой на вторичном рынке.
- Количество комнат, санузлов, площадь помещений и другие объёмно-планировочные параметры.
- Наличие отделки, мебели, бытовых приборов.
- Степень износа элементов чистовой отделки, инженерных сетей, запорно-регулирующей арматуры.
В зависимости от данных параметров, средние расценки по рынку на проведение экспертизы квартиры перед покупкой составляют:
- Для 1-комнатной квартиры – от 3 – 4 тыс. руб.
- 2-комнатная – от 5 – 5,5 тыс. руб.
- 3-комнатная – от 6 – 7 тыс. руб.
- 4-комнатная, двухуровневое или другое нестандартное жилое помещение – от 8 – 10 тыс. руб.
Стоимость экспертизы формируется на основе сметного расчёта, исходя из действующего прайс-листа организации, с учётом повышающих коэффициентов.
Как не попасть на мошенников?
На рынке недвижимости Москвы и других крупных городов РФ нередко орудуют мошенники. Это означает, что потенциальным покупателям нужно проявлять повышенную бдительность, чтобы не стать жертвой обмана. Чтобы избежать рисков, следует прислушаться к простым правилам:
- Рекомендуется рассматривать объект недвижимости только от собственника, не стоит принимать к рассмотрению представителей по доверенности.
- При покупке помещения на вторичном рынке обязательна проверка юридической чистоты.
- Продавец должен иметь на руках оригиналы всех правоустанавливающих документов.
- Передачу денег и регистрацию нового собственника следует проводить исключительно через банковскую ячейку для гарантий сохранности средств.
- Перед покупкой следует удостовериться, что дом не планируется под снос с дальнейшим расселением жильцов.
- Если квартира приобретается у застройщика, следует найти положительные отзывы о компании на независимых форумах и изучить историю юридического лица, проверить наличие долговых обязательств, арбитражных процессов.
Если не учесть эти рекомендации, шанс быть обманутым возрастает в несколько раз.
Примеры из жизни
Учитывая, что далеко не каждый прислушивается к рекомендациям экспертов, многие люди страдают от собственной невнимательности:
- В квартире могут остаться прописанные жильцы, которые после покупки и оформления собственности предъявят свои права. Такая ситуация может случиться сразу или через несколько лет.
- Если вовремя не проверить состояние дома и его статус в местной администрации, есть риск оказаться под программой расселения.
- Если проводить сделку не через банковскую ячейку, существует опасность остаться без авансового платежа.
Главный совет потенциальным покупателям – никогда не доверять продавцам на вторичном рынке на слово, а все регистрационные действия проводить официально, с подписанием оригинальных документов, в присутствии юриста.
Советы экспертов перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Приобретение квартиры на вторичном рынке – самый опасный вид сделки. В связи с этим, эксперты настоятельно советуют учитывать следующие нюансы:
- Встречаться с владельцем только в присутствии юриста.
- При осмотре объекта недвижимости провести инспекцию всех имеющихся документов о регистрации прав собственности, справок из БТИ и других инстанций.
- Сделку назначать в помещении банка.
- Передавать денежные средства только после подписания договора.
- Перед покупкой провести оценку реальной стоимости квартиры, проверить состояние отделки и инженерных систем.
- Проявлять бдительность в разговоре, при оформлении сделки и приёмке помещения после регистрации нового владельца.
Если на каком-то этапе потенциальный покупатель чувствует проблему, от такой сделки лучше отказаться в пользу поиска другого варианта.
Заключение
Независимая экспертиза квартиры перед покупкой нужна в любой ситуации, при намерениях оформления сделки. Данные экспертные действия выполняются в течение 1 – 3 дней, позволяют получить объективную оценку помещения и проверить объект недвижимости на юридическую чистоту. Экспертиза жилого помещения – персональная мера предосторожности для потенциального покупателя, которой не стоит пренебрегать. В противном случае, существует риск стать жертвой мошенников.
