В условиях плотной городской застройки важен архитектурный облик каждого здания. В связи с этим, многие девелоперские проекты терпят существенные изменения от момента создания до утверждения в производство работ. В соответствии с градостроительной концепцией, каждое новое сооружение должно органично вписываться в существующую застройку. Нередко, между инвестором, органами муниципальной власти и другими заинтересованными лицами случаются спорные ситуации, требующие решения в суде. Для вынесения объективного решения в пользу одной из сторон, назначается архитектурно-строительная экспертиза.
Проведение архитектурно-строительной экспертизы
Архитектурно-строительная экспертиза проводится в отношении строящихся или реконструируемых объектов, в том числе относящихся к культурному наследию. Процедура обследования позволяет решить ряд важных задач:
- Оценка девелоперского проекта и концепции будущей застройки с учётом действующих ограничений на предмет инвестиционной привлекательности. Заключение экспертного органа позволяет инвесторам принять взвешенное решение и выдвинуть альтернативные требования представителям органов местного самоуправления.
- Инспекция проектно-сметной и концептуальной документации на предмет соответствия действующим нормативам и законам.
- Анализ сочетаемости фасадных и колористических решений, внешнего облика здания с общей линией застройки в условиях исторической или деловой части города. В данном случае анализируется этажность, формы и размеры окон, наличие декоративных элементов, указывающих на стилистику и другие параметры.
- Инспекция качества, прочности и долговечности заложенных в проект материалов для оценки планируемого срока эксплуатации объекта повышенной категории ответственности.
- Оценка текущей стоимости объекта с учётом износа конструкций и внутренних инженерных систем. То даёт муниципальным властям возможность объявить тендер среди застройщиков на право восстановления исторического здания с привлечением бюджетных средств.
- Анализ объекта с учётом требований по достижению энергоэффективности. Оценивается толщина ограждающих конструкций, элементов заполнения проёмов, состав кровельного пирога, состояние и эффективность системы отопления. Текущие энергетические показатели сопоставляются с требованиями современных нормативов. Принимаются решения и выдаются рекомендации по повышению теплотехнических свойств сооружения.
Архитектурная экспертиза проводится по инициативе одной из заинтересованных сторон, либо назначается по определению судебного органа власти. Стоимость работы определяется, исходя из внутренних расценок компании и зависит от множества критериев:
- Уровень сложности работы.
- Категория объекта, его культурная или историческая ценность.
- Особенности сооружения, состояние с учётом многолетней эксплуатации.
- Объём технической и правовой работы перед оформлением и выдачей заключения, в зависимости от содержания технического задания.
- Общая площадь, этажность, уровень ответственности здания.
- Другие параметры, влияющие на объективную корректировку цены.
Работы экспертного органа оплачиваются силами заявителя. По завершении процесса, он может включить понесённые расходы в состав судебных издержек и потребовать компенсации с ответчика.
Архитектурно-строительная экспертиза в судебной практике
В судебной практике архитектурно-строительная экспертиза назначается для принятия органом власти объективного решения в пользу истца или ответчика. Мероприятия по обследованию объекта и ПСД для суда проводятся для решения ряда спорных ситуаций:
- Если между подрядчиком и собственником объекта недвижимости возникает спор относительно качества выполненных отелочных работ, либо соответствия архитектурно-строительных, дизайнерских проектных решений нормативным требованиям.
- При наличии претензий к собственнику помещения со стороны администрации, надзорных органов, представителей управляющей компании на предмет нарушения архитектурного облика здания. Такие ситуации нередко возникают при установке нестандартных оконных конструкций, элементов остекления балконов и лоджий, либо внешних блоков сплит-систем кондиционирования на фасаде.
- Если у уполномоченных лиц, отвечающих за соблюдение градостроительной концепции, возникают сомнения в положительном влиянии нового или реконструируемого объекта на облик окружающей застройки. Концепция каждого объекта, планируемого для реализации в условиях городской застройки, должна пройти дополнительное согласование в органах местного градостроительного управления при муниципальной администрации.
- В случае, когда новый, либо реконструируемый объект не соответствует внешнему облику, относительно утверждённого проекта. Эксперт проверяет тип строительных материалов, цветовые решения, наличие дополнительных элементов, придающих выразительность объекту.
- Если объект признаётся аварийным, вследствие чего требуется проверка возможности проведения восстановительных работ для последующей безопасной эксплуатации.
- При вынужденной смене подрядчика для оценки выполненных работ с целью оформления нового договора.
- Для оценки ущерба от пожара или других причин повреждения сооружения с целью выставления претензии кругу виновных лиц.
Архитектурно-строительная экспертиза для суда выполняется силами любого из аккредитованных органом власти предприятия, числящегося в реестре.
Задачи архитектурно-строительной экспертизы
При назначении архитектурно-строительной экспертизы, заинтересованное лицо получает официальное заключение, в котором отражаются ответы на ранее заданные вопросы:
- Оценка планируемых инвестиций для реализации проекта, с учётом предъявленных к нему требований.
- Идентификация уровня износа несущих и ограждающих конструкций.
- Проверка работоспособности инженерных сетей. Здесь анализируется состояние трубных коммуникаций, сечение кабельных жил, ПВХ изоляция силовой проводки, состояние оборудования.
- Анализ архитектурно-строительной и сметной документации на предмет соответствия требованиям действующих нормативов и градостроительной концепции.
- Оценка характера и стоимости причинённого ущерба при наступлении обстоятельств непреодолимой силы, либо при участии третьих лиц.
- Контроль качества и эксплуатационных, технических характеристик строительных и отделочных материалов. Анализ паспортов качества, протоколов испытаний, классов элементов отделки и оборудования.
- Оценка текущего состояния сооружения перед проведением реконструкции или капитального ремонта.
- Заключение о реальной стоимости здания с учётом его текущего состояния при оформлении договора купли-продажи.
Независимое заключение строительной экспертизы издаётся на бланке установленной государством формы и утверждается аттестованными специалистами, выполнившими работу. Перед назначением лица, отвечающего за экспертизу, суд выносит предупреждение об уголовной ответственности, в случае дачи ложных или ошибочных показаний.
Этапы экспертизы
После подписания договора о проведении архитектурной экспертизы и согласования ТЗ, лицо, отвечающее за обследование, выполняет свои служебные обязанности, следуя определённому алгоритму:
- Анализ исходной документации от заявителя – договор подряда, проект, сметный расчёт, заключения ранее проведённых экспертиз. К общему комплекту также прикладывается архитектурно-концептуальное решение объекта.
- Поверхностное обследование объекта, выявление фактов несоответствия, фотофиксация дефектов, оформление предварительной ведомости недостатков.
- Анализ состояния несущих конструкций, наружных стен, элементов перекрытий, качества отделки.
- Инструментальный анализ качества отделки, состояния инженерных сетей. Обмер помещений, проверка ортогональности конструкций, выявление аварийных участков. Анализ каждого дефекта – определение ширины раскрытия трещин, прогноз риска потери прочности или устойчивости.
- Замер сопротивления на петле фаза-ноль, проверка срабатывания автоматов УЗО, определение тока короткого замыкания. Анализ работоспособности пожарной сигнализации, систем оповещения и управления эвакуацией. Проверка диспетчеризации инженерных систем.
- Камеральная обработка полученных результатов, сопоставление реальных показателей с нормативами. Составление протоколов инструментального контроля с выводами и рекомендациями.
- Определение среднерыночной стоимости материалов и работ.
- Оценка реальной стоимости объекта, ремонтных работ, сравнение полученных цифр с договорной ценой.
- Оформление заключения с ответами на ранее заданные заявителем вопросы.
К заключению прикладываются копии имеющихся документов, подтверждающих факт проведения обследований.
Экспертное заключение
По результатам архитектурно-строительной экспертизы, уполномоченное лицо выдаёт заключение, в котором содержатся следующие официальные сведения:
- Информация об экспертном органе с указанием номеров действующих сертификатов и лицензий.
- Данные о компании-заявителе.
- Основания для проведения обследования – ТЗ от заявителя, ходатайство органа судебной власти с указанием идентификационных данных документов.
- Краткая характеристика обследуемого объекта.
- Описание предмета и задач экспертизы.
- Перечень нормативных документов, на соответствие требований которых проводилось обследование.
- Протоколы выполненных замеров, с идентификацией выявленных дефектов, неточностей в табличной форме
- Сметный расчёт стоимости объекта с обоснованием принятых расценок и корректирующих коэффициентов.
- Выводы по итогам экспертизы.
- Рекомендации по устранению недостатков со ссылками на нормативы.
- Информация об эксперте с указанием номера и окончания срока действия удостоверения, личная подпись.
- Синяя печать организации, с которой заключался договор.
При подписании договора, заявитель должен проверить актуальность документов, которыми располагает эксперт. Удостоверение о повышении квалификации имеет ограниченный срок действия, который не должен истекать до момента выдачи заключения.
Заключение
Строительная экспертиза зданий и сооружений – обязательная процедура при возникновении спорных вопросов между заинтересованными лицами. Назначается по инициативе любой из сторон, либо по назначению органа власти в процессе судебного разбирательства. В ходе работы выявляются дефекты и несоответствия, которые фиксируются в заключении. По итогам строительной экспертизы, суд принимает объективное ращение пользу истца или ответчика с назначением компенсационных выплат. Экспертные действия проводятся в строгом соответствии с государственными регламентами, силами аттестованных специалистов.
