Учитывая постоянно растущую стоимость квадратного метра жилых помещений в Москве и области, каждый потенциальный покупатель должен получить уверенность в соответствии предоставленной застройщиком или продавцом площади проектным данным и кадастровому паспорту. Данный показатель можно вычислить на основании обмерного плана квартиры. Услуга предоставляется специализированной организацией, выдающей официальную исполнительную съёмку, по результатам выполнения обмера каждого помещения, с учётом реальной конфигурации и расположения стеновых конструкций.
Обмерные работы нужно выполнять в следующих случаях:
- При необходимости получения реальных геометрических параметров помещения с составлением обмерного плана.
- Для восстановления архитектурно-планировочных чертежей объекта, по результатам исполнительной съёмки.
- При возникновении необходимости сопоставления фактических и проектных размеров при оформлении сделки, либо для расчёта конечной цены на отделочные работы.
- При проведении экспертизы ответственных конструкций, с составлением технического отчёта после аварии, либо при образовании трещин – для проверки расчётной длины конструктивных элементов, определения величины пролёта между вертикальными опорами.
- В случае разработки проекта реконструкции с разработкой мероприятий по усилению несущих конструкций.
Обмерные работы выполняются с применением специализированного метрологического оборудования повышенной точности, прошедшего поверку. Обмерочный план, составленный на основе проведения таких замеров, может быть предоставлен в любые инстанции, как официальный документ.
Методы обмера объектов
В зависимости от категории объекта и требований к обмерным работам, выделяются несколько методик метрологических действий, каждая из которых отличается точностью, сложностью выполнения производственных операций и, соответственно ценой в руб. Каждый из наиболее часто используемых методов обмера подробно описывается ниже.
Фотограмметрический метод
Считается наиболее точным способом обмерных работ, цена которого рассчитывается исходя из сметы, на основе анализа объёмно-планировочных параметров объекта. Сущность методики заключается в выполнении фотофиксации объекта с определённого ракурса и расстояния. По результатам обработки полученных материалов, конечные размеры рассчитываются путём масштабирования с использованием специального программного обеспечения. Преимущества данного способа:
- Заказчик получает точную исполнительную съёмку помещения с необходимыми геометрическими параметрами.
- Помимо обмера помещений, допускается выполнение съёмки с определением геометрических параметров фасада сооружения.
- При необходимости, возможна передача материалов как на бумажном, так и на электронном носителе.
- Результаты могут быть оформлены в любом масштабе.
- При построении исполнительных схем и планов, по результатам архитектурных обмеров, эксперт выдаёт не только фронтальные снимки, но и разрезы по характерным секциям плоскостям с указанием размеров всех профилей объекта.
- Все измерения проводятся на расстоянии от исследуемой плоскости, без необходимости осуществления прямого контакта с конструкциями.
Данная методика отличается высоким уровнем автоматизации, принимается к рассмотрению всеми государственными и коммерческими организациями, в том числе, в органах судебной власти.
Геодезический метод
Методика применяется при составлении исполнительных съёмок для любых объектов недвижимости. Сущность метода архитектурного обмера помещения, земельного участка и других элементов объекта недвижимости, с применением геодезических приборов, заключается в выполнении определённого алгоритма:
- На плоскости назначаются реперные точки, относительно которых проводятся обмеры.
- При выполнении замера, прибор использует точные координаты, полученные со спутника, благодаря встроенной GPS системе.
- На исполнительной съёмке наносятся все реперные точки с указанием трёхосных координат каждой из них.
- Расстояние между соседними точками определяются с помощью вычисления разницы между фактическими координатами.
- Современное оборудование оснащается встроенным калькулятором, позволяющим получить расстояния между реперами в режиме реального времени с предельной точностью и исключая ошибки.
Геодезические обмерные работы – это такая исполнительная съёмка объекта недвижимости, которая позволяет заказчику получить не только геометрические параметры объекта, но также сверить характерные угловые точки земельного участка со сведениями из кадастрового паспорта. Такая съёмка особенно актуальна при возникновении спорных вопросов между соседями о принадлежности участка.
Натурный метод
Классический и наименее точный метод обмерных работ, выполняемый при помощи лазерных или обычных рулеток, линеек, угольников и другого стандартного метрологического оборудования. Для получения официального заключения и оформления исполнительной съёмки, используются только профессиональные приборы, прошедшие поверку и аккредитованные для выполнения работ данной категории на территории нашей страны. Натурные обмерные работы проводятся, согласно следующему алгоритму:
- На отдельном листе бумаги изображается схематичный чертёж помещения в виде эскиза, с соблюдением приблизительных пропорций, внутренних и внешних углов, пилястр, вентблоков и других элементов, искажающих конфигурацию.
- Эксперт проводит замеры между каждой угловой точкой помещения, в местах изменения конфигурации вертикальных конструкций.
- Получение значения фиксируются в эскизе.
- По результатам проведения обмеров, чертёж переносится в компьютерную программу уже с фактическими геометрическими параметрами.
- По завершении работ, файл с исполнительной съёмкой оформляется в официальный документ, а в углу чертежа составляется подробная экспликация в табличной форме с указанием площади каждого помещения.
Готовый чертёж часто передастся проектировщикам и дизайнерам для оформления рабочего проекта по отделке помещения, либо для разработки схемы реконструкции объекта.
Где требуются обмерные работы
Архитектурные обмеры помещений и других элементов объекта недвижимости требуются для достижения следующих целей:
- При проверке соответствия возведённого объекта архитектурным чертежам, разработанных проектировщиком.
- Перед началом проектирования реконструкции или капитального ремонта старого сооружения, оригинальный рабочий проект для которого был безвозвратно утрачен.
- При необходимости изменения функционального назначения объекта или перепланировки помещения.
- Для определения конечной стоимости квартиры или при оформлении приёмосдаточного акта.
- При определении фактической стоимости объхекта недвижимости, в случае его реализации или при оформления залоговых документов для банка.
На основании проведённого обмера и исполнительных чертежей оформляется таблица с ТЭПами (технико-экономическими показателями), которая прикладывается к официальному заключению по результатам аудита сооружения.
Кто выполняет обмерные работы
Обмерные работы, выполняемые с целью получения официального заключения, могут проводиться по официальному договору с компанией, удовлетворяющей определённым требованиям:
- Наличие действующего сертификата СРО, свидетельствующего о допуске к данной категории работ.
- На балансе предприятия числится профессиональное метрологическое оборудование, прошедшее поверку, зарегистрированное в государственных органах и обладающее соответствующими паспортами.
- В штат предприятия официально устроены аттестованные инженеры, имеющие удостоверения о похождении курсов повышения квалификации.
При оформлении технического отчёта по результатам обмерных работ, в документе указываются все номера сертификатов и лицензий с актуальными датами истечения сроков действия.
Стоимость обмерных работ
Стоимость обмерных работ определяется сметным расчётом и зависит от следующих критериев:
- Методика проведения обмеров.
- Класс ответственности сооружения.
- Объёмно-планирование характеристики объекта.
- Состояние помещений, фасадов и других элементов здания.
- Общий объем работ, в соответствии с техническим заданием.
- Необходимость оформления официальной исполнительной съёмки.
Смета составляется на основе базовых расценок предприятия, с учётом повышающих коэффициентов. Конечная цена определяется протоколом, который является неотъемлемым приложением к договору. Средняя расценка по Москве на обмерный план квартиры начинается от 10 – 15 тыс. руб.
Заключение
Обмерные работы требуются для проверки соответствия построенного сооружения проектным данным, а также при необходимости определения цены на недвижимость в руб., из расчёта стоимости одного квадратного метра. На основе проведённых замеров с использованием поверенного метрологического оборудования, составляется исполнительная съёмка, которая является основным ТЗ для проектировщика, при выполнении проекта реконструкции или капитального ремонта объекта. Стоимость обмерных работ рассчитывается по смете, исходя из внутреннего прайс-листа предприятия.
