Реализация девелоперского проекта предполагает значительные вложения инвестора в возведение здания или сооружения. Конечная стоимость строительства определяется проектными решениями, а также сметным расчётом, составленным на основе их анализа. Финансово-техническая документация может быть выпущена с ошибками, что требует проведения детальной экспертизы с целью обоснования расценок. Для таких ситуаций заинтересованное лицо обращается в экспертный орган, который проводит проверку смет.
Проверка проектной документации в строительстве на соответствие
Проверка сметной документации – это такой вид экспертной деятельности, при котором аттестованный инженер анализирует корректность составления документа, а также его соответствие рабочему проекту, действующим регламентным нормативам. Экспертиза проводится для достижения следующих целей:
- Идентификация ошибок при составлении сметы.
- Проверка корректности применения индексов пересчёта стоимости работ, материалов.
- Определение фактической стоимости объекта недвижимости.
- Выявление факта искусственного завышения расценок на монтаж, строительные материалы, перед заключением договора подряда.
- Сопоставление проектной и сметной документации, идентификация несоответствий.
- Намеренная корректировка сроков возведения объекта. Это влияет на календарный график производства работ.
- Сравнение базовых расценок со среднерыночной стоимостью материалов, применённых в спецификации к проекту.
Проверка проектно сметной документации
При проверке проектно сметной документации специалисты нашей компании не ограничиваются анализом ПСД. Для оформления объективного заключения, инспектируется рынок жилой или коммерческой недвижимости, стройматериалов, монтажных услуг.
Как проводится инспекция смет на монтажные работы
После заключения договора на проверку проектно-сметной документации и утверждения технического задания с заявителем, уполномоченное лицо следует действующим нормативным регламентам, последовательно выполняя 3 базовых этапа:
- Анализ комплектности сметного расчёта, согласно требованиям нормативной документации.
- Инспекция конечной стоимости, а также детального расчёта с обоснованием результатов. Выявление ошибок авторского коллектива.
- Независимая оценка конечной стоимости каждого этапа монтажа, инструмента, аренды спецтехники, строительных материалов. На основании рассматриваемого этапа, эксперт подготавливает собственную смету с фактической конечной ценой.
По результатам анализа сметы, эксперт оформляет официальное заключение, в котором обосновывает выявленные несоответствия, ошибки, факты хищения средств. Также, в отчёте содержатся ответы на вопросы заявителя, заданные при составлении ТЗ.
Какие документы проверяет наше предприятие
В ходе проверки смет, инженеры нашего предприятия инспектируют следующие виды переданной им документации:
- Инженерные изыскания для рассматриваемого объекта строительства.
- Утверждаемая часть проектных решений.
- Заключение госэкспертизы по результатам комплексной оценки документации стадии «П».
- Экспертиза переданных проектных решений для всех оформленных разделов – АР, КР, ОВ и других, согласно заданию на проектирование.
- Проверка спецификаций, ведомостей расходов, технологических карт.
- Анализ каталогов поставщиков стройматериалов для определения среднерыночной стоимости.
- Инспекция расценок конкурирующих подрядных организаций.
- Анализ сметного расчёта, составленного на основании рабочего проекта строительства объекта недвижимости.
Заключение по результатам проверки смет, выданное нашими экспертами, может быть использовано как часть доказательной базы в суде, либо при выставлении материальной претензии потенциальному ответчику для заключения мирового соглашения.
Порядок выполнения анализа проектно-сметной документации
Анализ сметной документации осуществляется уполномоченным от аккредитованной кампании лицом с соблюдением следующего порядка:
- Проверка проекта строительства на соответствия технико-экономических показателей и объёмно-планировочных решений для объекта строительства.
- Анализ задания на проектирование, инженерно-геологических, экологических изысканий.
- Инспекция утверждаемой, рабочей частей проекта.
- Оценка корректности составления сметного расчёта.
- Анализ применённых при оформлении документации корректирующих коэффициентов.
- Инспекция соответствия сметного расчёта спецификация к проекту.
- Детальная проверка соответствия сроков строительства, базовых расценок требованиям нормативных регламентов.
При проведении экспертизы учитываются все факторы влияющие на изменение стоимости возведения объекта – сезонность, удалённость сооружения, необходимость применения спецтехники.
Что можно выявить при экспертизе сметы
При проверке смет эксперты выявляют множественные нарушения, которые позволяют защитить интересы инвесторов, служат доказательной базой в суде:
- Ошибки ответственного за оформление документа лица.
- Некорректное применение индексов пересчёта цен.
- Искусственное завышение стоимости монтажных работ, материалов, инструмента, аренда спецтехники для осуществления строительного производства.
- Необоснованное назначение сроков монтажа или отдельных этапов работ.
- Идентификация факта мошенничества или обмана.
Таким образом, анализ проектной документации ранее выполненного сметного расчёта позволяет защитить интересы инвестора строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта и предотвратить необоснованные траты.
Почему необходима экспертиза смет на строительство или ремонт
Проверка смет на строительство или ремонт необходима для обоснования конечной стоимости монтажных операций. Заключение помогает инвестору сэкономить значительные средства при выполнении работ, сократить сроки строителства до нормативных показателей.
Во многих случаях, анализ финансовой документации позволяет избежать случаев мошенничества, выбрать добросовестного подрядчика.
Как обманывают заказчиков
На практике известно множество случаев обмана девелоперов подрядчиками. Среди наиболее распространённых схем мошенничества можно выделить следующие противоправные действия исполнителей:
- Завышение объёмов работ, стройматериалов проектировщиком, действующим в связке со сметчиком. На основании выделенных средств, закупленные материалы могут поставляться для обеспечения стороннего объекта.
- Искусственное раздувание цены приводит к сверхприбыли монтажной организации и значительным тратам со стороны инвестора.
- Завышение сроков работ позволяет подрядчику затянуть дату сдачи объекта в эксплуатацию, применить более дешёвую рабочую силу, либо меньшее количество рабочих, осуществляя параллельно работу над сторонними объектами за счёт заказчика.
Экспертиза сметной документации исключает возможность применения подобных мошеннических схем, что способствует оптимизации затрат девелопера. При тщательном анализе финансовых документов, конечная стоимость строительства может лишь незначительно отличаться от планируемых инвестиций, в соответствии с бизнес-планом.
Стоимость экспертизы смет
Цена проверки сметной документации определяется отдельным расчётом, основанном на базовых расценках компании, а также поправочных коэффициентах, на величину которых влияет категория объекта, комплектность проектной документации, объём предстоящей аналитической работы.
Средняя стоимость экспертизы смет составляет от 5% до 10% от цены на проектирование объекта недвижимости.
Заключение
Проверка сметной документации – важный контрольный этап, который проводится инвестором для защиты своих вложений, согласно бизнес-плану. Инспекция осуществляется силами аккредитованной компании, имеющей соответствующее свидетельство СРО, штат аттестованных инженеров. Рассматриваемая экспертная деятельность предполагает комплексную инспекцию проекта в рабочей, утверждаемой стадиях, анализ всех разделов сметы, согласно спецификациям, ведомостям расходов материалов. Заключение по результатам экспертизы позволяет девелоперу сэкономить значительные средства, избежать случаев мошенничества.
