Реализация инвестиционного контракта с генподрядчиком подразумевает строгое соблюдение календарного плана финансирования и выполнение всех строительно-монтажных работ. В условиях нестабильной рыночной ситуации, поток инвестиций может быть сокращён, что влечёт за собой заморозку объекта. Кроме того, заказчик может остаться недовольным качеством работ подрядчика, что требует его замены с заключением нового договора. При подобных действиях необходимо привлечение независимых экспертных органов для оценки степени готовности объекта незавершенного строительства.
В каких случаях требуется определение степени готовности объекта
Строительная готовность объекта оценивается при наступлении любой из следующих ситуаций:
- Для определения конечной стоимости недостроенного сооружения в рыночных ценах.
- При изменении проектных решений с целью более эффективного использования земельного участка, предназначенного для возведения объекта.
- Для оценки состояния ответственных конструкций, инженерных сетей после длительной заморозки, с учётом физического износа, повреждений при наступлении аварийной ситуации.
- В случае смены подрядной организации.
- При оформлении сделки, связанной с отчуждением объекта в пользу нового правообладателя.
Оценка строительной готовности объекта ложится в основу технического заключения, которое может быть предъявлено при судебном разбирательстве для вынесения объективного решения по текущему делу.
Как происходит определение степени готовности объекта
При заключении договора с экспертным органом и утверждении текста технического задания, уполномоченное лицо проводит мероприятия по оценке строительной готовности, согласно следующему алгоритму:
- Анализ переданной от заказчика исходной технической документации – рабочего проекта, заключений ранее проводимых экспертиз, протоколов обследований.
- Проверка финансовых документов – договоров с подрядными организациями, платёжных поручений, актов сверки, бухгалтерской отчётности.
- Поверхностное обследование строительных конструкций, выявление дефектов, нарушений, несоответствий. Оформление дефектной ведомости в табличной форме с обоснованием причин, рекомендациями по исправлению.
- Инструментальный контроль состояния ответственных конструкций, определение работоспособности инженерного оборудования. Составление протоколов по результатам каждого испытания.
- Камеральная обработка результатов – сравнение полученных результатов с требованиями нормативов, оценка стоимости объекта, оформление независимой сметы.
- Выводы по результатам проведённой экспертизы.
Каждое заключение утверждается личными подписями всех членов комиссии, а также синей печатью организации, с которой заключался договор. При выполнении оценки стройготовности объекта, уполномоченные лица принимают на себя ответственность за его последующую безопасную эксплуатацию, при условии следования выданным рекомендациям.
Степень готовности жилых зданий и сооружений
При определении степени готовности строительного объекта, экспертный орган оценивает общее состояние следующих элементов сооружения:
- Фундаменты, несущие конструкции нулевого у цикла, гидроизоляция стен, наличие обратной отсыпки пазух котлована.
- Уровень завершённости несущего каркаса сооружения выше нулевой отметки с указанием количества этажей, состоянием каждого надземного уровня.
- Наличие и степень готовности ограждающих конструкций – наружных стен, кровли, элементов заполнения оконных, дверных проёмов.
- Оценка комплектности фактически проложенных наружных, внутренних инженерных сетей, наличия периферийного оборудования.
- Уровень завершённости отделочных работ в жилых, технических помещениях, местах общего пользования.
- Наличие, степень готовности элементов лифтового хозяйства.
- Оценка других ответственных деталей здания, заложенных в рабочем проекте.
Каждая из перечисленных выше деталей оценивается в процентном соотношении, относительно полной готовности – 100%. При отсутствии какого-либо элемента, указывается 0%, либо данные конструкции исключаются из заключения.
Из чего складывается цена определения
Цена определения состояния стройготовности объекта недвижимости формируется на основании сметного расчёта, исходя из базового прайс-листа экспертного органа, с учётом корректирующих коэффициентов. На конечную стоимость влияют следующие факторы:
- Категория объекта.
- Назначение будущего сооружения.
- Дата начала строительства.
- Уровень износа конструкций.
- Степень завершённости.
- Причина назначения экспертизы.
- Удалённость объекта от города.
- Общая площадь помещений.
- Особенности объёмно-планировочных, технико-экономических показателей здания.
- Другие критерии, влияющие на конечную цену.
Стоимость экспертных работ ложится в основу протокола согласования договорной цены, являющимся неотъемлемым приложением к договору.
Заключение
Определение степени строительной готовности объекта – важная экспертная процедура, назначаемая при необходимости смены подрядчика, возобновления работ после длительной заморозки, а также для завершения его монтажа. В ходе обследований, аттестованной эксперт проводит анализ исходной документации, визуальный и инструментальной контроль ответственных конструкций. Результатом обследования является оформление официального заключения с указанием конечной цены, уровня общего состояния сооружения. Эксперты также выдают ряд рекомендаций, следование которым обеспечит безопасную эксплуатацию объекта.
