В современной реальности вложенных средств инвесторов для реализации какого-либо строительного проекта часто оказывается недостаточно. Это служит признаком того, что изначально документация была составлена неверно. Зачастую недобросовестные исполнители искажают расчетные данные, скрывая реальные данные.
Завышают затраты, связанные с:
- Оплатой труда рабочих.
- Транспортированием строительного сырья.
- Определением коэффициентов для перерасчета актуальных цен.
- Сопутствующими расходными статьями.
Инвесторам это выливается в дополнительные потери финансов. Часто аналогичные случаи заканчиваются довольно долгими разбирательствами в различных инстанциях, доходя до судебных тяжб.
Анализ проектно-сметной документации (ПСД) – оптимальный и проверенный временем способ выявления недостоверных показателей.
Проведение независимой экспертизы проектных документов – первоочередной шаг, предшествующий начальному этапу работ.
Согласно действующему Градостроительному кодексу экспертной оценке подлежат объекты капитального строительства, документация, и инженерные изыскания.
У подрядчиков, инвесторов или застройщиков появилась прекрасная возможность прежде, чем взяться за какой-либо конкретный объект, направить подготовленный проект или полученные инженерные расчеты на экспертную проверку.
О том, что такое ПСД, рассказывается в ролике: https://www.youtube.com/watch?v=YsJyYLZVrv4
Для некоторых проектов и объектов делать исследования не обязательно, это касается частных владений, многоквартирных зданий не выше двух этажей, и других, небольших по площади сооружений.
В каких случаях нужен анализ сметной документации?
ПСД – пакет документов в текстовом и графическом формате, в который включены вычисления необходимых вложений.
- комплект, подготовленный на ранней степени разработки, без схем, называется «проектная документация».
- на основе расчетов с приложенными чертежами – «рабочая документация».
Процесс исследования ПСД осуществляется в два этапа:
- Анализ проектно-технической документации.
- Проверка строительных смет.
Смета – это ключевой финансовый документ, используемый заказчиком и подрядчиком. Ошибки в сметах чреваты крупными штрафами, так как на их основе начисляются налоги.
В статье 49 ГрК РФ перечислен список проектов, которым в обязательном порядке нужно проводить только государственную экспертизу проектно-сметной документации. К ним относятся такие цели, как:
- технически сложные и особо опасные;
- финансируемые из гос. бюджета;
- трассы и шоссе общегосударственного значения;
- отнесенные к фонду культурного достояния;
- под охраной гос. тайны;
- находящиеся в свободном экономическом пространстве;
- на землях сразу нескольких регионов.
В остальных случаях заинтересованная организация может заказать независимый анализ проектной документации для мониторинга финансового подтверждения разработки, общественной ценности и соотношение с нормами законодательства. Условия предстоящей проверки конкретного объекта предварительно обговариваются, и составляется соглашение заказчика и частной организации, которая делает проверки.
На основании итогового доклада определяются нижеследующие данные:
- соответствие расценок на строительные работы, сопутствующие поставки, заявленные застройщиком и реальной рыночной стоимости;
- особенности и целесообразность приобретения строительной техники, предусмотренной в проекте;
- потребность проведения всех видов работ для конкретного объекта.
- степень обоснованности применения расчетных коэффициентов.
- правомерность выполненных расчетов, сроков их исполнения;
- правильность суммы итогового объема вложений;
- финансовая привлекательность объекта и его соотношение с нормативными требованиями.
Перед началом государственных исследований, можно обратиться частным аудиторам. Это позволяет убрать фактор личной наживы в процессе работы организации, оценить перспективы вложений, своевременно исправить недочеты в документации.
В точности проектно-сметных документов заинтересованы обе стороны: инвестор и исполнитель, заинтересованный в получении своевременной и полной оплаты за выполненный объем работ.
Проведение скрупулезной и честно выполненной экспертизы ПСД на строительство гарантирует клиентам, что будут выявлены возможные недостатки, допущенные на стадии проектирования. А также просчеты, способные в будущем привести к необратимым последствиям вплоть до невозможности сдать готовое сооружение в эксплуатацию. Недочеты, чреватые подбором неправильной модели субсидирования и большими финансовыми потерями.
Кто может проводить исследования?
Чтобы обоснованно проводить независимый анализ ПСД, физические лица должны пройти аттестацию, частные учреждения – аккредитацию.
В статье 49.1 ГрК РФ перечислен полный список предписаний и требований к специалистам, которые имеют право получить аттестат для проведения проверок. Главными из которых являются:
- высшее образование и опыт работы не менее 5 лет в области, связанной с подготовкой ПСД;
- расширенный объем знаний в сфере градостроительства, регламентации на стадии изысканий, возведения и использования объектов.
В статье 50 ГрК РФ содержатся предписания к юридическим лицам, которые добиваются аккредитации. Вот некоторые из них:
- штат сотрудников – не менее 5 аттестованных специалистов.
- проработанный правила проведения проверок;
- обязательный официальный сайт.
В случае соблюдения этих и других условий из 50 статьи, соответствующая инстанция выдает специальное свидетельство о наличии аккредитации.
С 01.04.2012 ГрК РФ уравнял юридические и правовые аспекты экспертных заключений государственной и частной проверки проектно-сметной документации, кроме тех целей, которым необходима непосредственно государственная экспертиза.
Инвестор или застройщик могут самостоятельно выбирать, каким специалистам доверить анализ: муниципальной или независимой экспертной организации.
Сооружения, критерии и способы проведения исследований
ПСД в индустрии строительства охватывает несколько последовательно проводимых этапов:
- Анализ представленного проекта, выявление соответствия заявленным и действительному количеству работ.
- Соотношение стоимости работ со средними значениями.
- Изучение целесообразности всех действий, заявленных в проекте.
- Проверка выполненных работ и сопоставление с заявленными в актах приемки по форме КС-2.
- Расчет масштаба работ, нужных для завершения объекта.
- Расчет имеющихся ресурсов и технических средств, необходимых для окончания работ.
- Необходимость пересчета окончательной стоимости возводимого объекта или его обновления, учитывая результаты экспертизы.
- Практические советы, направленные на оптимизацию качества проектных и расчетных действий.
Список документов для выполнения проверки:
- Акты по каждому разделу проекта в смете.
- Технические задачи и практические рекомендации.
- Финансово-экономическое и техническое подтверждение плана.
- Данные инженерно-технического исследования участка под строительство.
- Генплан, технологические и электротехнические аспекты, рекомендации по автоматизации труда.
Дополнительно от заявителя может потребоваться документ, подтверждающий его право действовать как застройщик, инвестор или технический заказчик.
Все отчеты и планы учитываются в ходе анализа документации.
Основные этапы при проведении экспертизы сметной документации
Исследования сметных документов и проверка проекта строительства производятся в следующем порядке:
Анализ капитальных инвестиций
Общую величину вложений в строительство или переделку объекта подсчитывают, проанализировав сметную себестоимость проекта. Основные аспекты, куда вкладывать капитальные средства вкладываются в приобретение специализированного технологического оборудования, производство строительно-монтажных работ.
Калькуляция прямого расходования средств
Эти суммы прямо связаны с количеством всех строительно-монтажных работ, так как это основная расходная статья. Здесь включены приобретение стройматериалов, выплаты на оплату труда специалистов, траты на использование спецтехники.
Подсчет дополнительных затрат
Сюда включены все расходы, связанные с издержками производства, траты на организационные, хозяйственные вопросы, связанные с управлением и обслуживанием, содержанием и эксплуатацией оборудования.
Главный момент анализа сметной документации – определение себестоимости готового объекта, которая показывает, насколько эффективно производство, и дает возможность корректировать расходы на выполнение работ. Экспертиза помогает анализировать итоги в финансовом плане.
Себестоимость разделяется на сметную и фактическую. Главное различие – реальная прибыль организации-подрядчика.
Окончательная резолюция специалистов
По окончании экспертизы составляется законодательно установленное заключение.
Проверка проектной документации на соответствие государственным строительным нормативам, выявленные просчеты и недостатки оперативно устранены в период проведения исследований, выдается положительное заключение.
Если в ходе проверки проектно-сметной документации в строительстве выявлено довольно много замечаний и грубых ошибок, и нет возможности устранить их до окончания экспертизы, клиенту выдается отрицательная резолюция.
Так категорично относятся к ПСД только государственные организации. В случае проведения независимой экспертизы, как правило, заказчикам предлагается заключить дополнительный договор с установленными временными рамками на исправление выявленных ошибок. У частных коммерческих организаций нет ограничений по времени и стоимости анализа, что позволяет им предоставлять заказчикам более выгодные условия.
Продолжительность исследований
По закону длительность проведения экспертизы ПСД не должна превышать 30 дней. Это обязательные сроки для муниципальных организаций, осуществляющих контроль.
В частных учреждениях при своевременном исправлении недочетов, заключение может быть выдано раньше. Если в компании работают несколько высококвалифицированных специалистов, сроки выдачи заключения часто сокращаются. Но может быть и продление по времени анализа. Такие условия в обязательном порядке обговариваются с клиентом и указываются в договоре.
Сколько может стоить экспертиза ПСД?
Для муниципальных экспертных учреждений стоимость всех видов работ указана в постановлении Правительства РФ от 05.03.2007 за №145 «О порядке организации и проведении государственной экспертизы».
У частных независимых организаций в этом плане есть некоторые преимущества – динамичность и выгодные условия (до 25% меньше государственной экспертизы). К тому же у них нет жестко прописанных требований и предписаний, бюрократических проволочек, что положительно сказывается на результате их работы.
