Реализация инвестпроекта строительства капитального сооружения представляет собой сложный производственный процесс, включающий множество этапов. При возведении здания заключаются договорные отношения со множеством профильных специалистов, подрядных организаций. Во время приёмки этапа монтажа, заказчику необходимо удостовериться в выполнении всех взятых на себя исполнителем обязательств. Во избежание недоразумений или конфликтных ситуаций, проводится анализ выполненных работ.
Для чего проводится анализ
Анализ строительных работ с последующей выдачей официального экспертного заключения проводится для достижения двух базовых целей:
- Оценка общего объёма завершённых строительно-монтажных операций. Инспекция необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию объёмов работ.
- Определение фактической стоимости выполненных подрядчиком производственных операций по реализации проекта строительства. Выявление факта нецелевого расходования выделенных средств.
При оформлении акта о проведённом обследовании, уполномоченное лицо указывает процентное отношение выполненных операций, относительно общего объёма работ, заложенных в проектной документации.
В какой последовательности проводится анализ
После заключения договора на анализ строительно-монтажных работ и согласования технического задания с формированием перечня вопросов, эксперт, согласно ГрК РФ, выполняет следующий алгоритм:
- Инспекция переданной от заинтересованного лица исходной документации.
- Проверка рабочего проекта на предмет соблюдения действующих норм.
- Оценка общего объёма строительно-монтажных работ, заложенных в проектной документации.
- Поверхностный осмотр объекта, идентификация завершённых этапов монтажа.
- Инспекция объёма монтажных процедур, необходимых для завершения строительства сооружения.
- Оформление независимого сметного расчёта, согласно проведённой экспертизе.
- Определение конечной стоимости монтажа.
- Составление заключения на основании актов осмотра ответственных конструкций.
Экспертное заключение, выданное аккредитованной компанией, по результатам проверки выполненных работ в строительстве, может быть представлено в составе письменной претензии к исполнителю, либо в составе доказательной базы для органа судебной власти.
Кто может проводить анализ выполненных работ
Инспекция строительно-монтажных работ с оформлением официального акта по результатам экспертизы, может выполняться следующими структурами и физлицами:
- Государственными учреждениями, сформированными для проверки целесообразности расходования бюджетных средств в рамках исполнения тендеров.
- Частными компаниями, действующими на основании сертификата СРО, позволяющим вести экспертную детальность рассматриваемой категории.
- Физическими лицами, занимающимися частной практикой, при условии наличия удостоверения, свидетельствующего о прохождении аттестации и наличии специальных знаний.
Заявителю следует учесть, что каждый официальный документ, предоставляющий допуск к экспертной деятельности, имеет ограниченный срок действия, что требует проверки его актуальности, вплоть до выдачи заключения.
Из чего складывается цена на анализ
Цена на анализ объёма выполненных монтажных операций складывается из базового прайс-листа коммерческого предприятия, с учётом понижающих или повышающих коэффициентов, величина которых зависит от ряда критериев:
- Категория, уровень ответственности объекта.
- Назначение сооружения.
- Вид проводимого обследования.
- Локация объекта капитального строительства.
- Степень физического износа несущих, ограждающих конструкций, инженерного оборудования.
- Технико-экономические показатели здания.
- Комплектность рабочей документации.
- Наличие дополнительных вопросов к эксперту, заданных в ТЗ.
Цена определяется на основании сметного расчёта, ложится в основу протокола согласования конечной стоимости, являющимся неотъемлемым приложением к договору. Стоимость экспертизы оплачивается силами заявителя, после чего предъявляется в качестве материальной претензии к потенциальному ответчику.
Когда заказывают сравнительный анализ
Сравнительный анализ с обязательным оформлением перечня невыполненных работ заказывается при наступлении любой из следующих ситуаций:
- В случае заморозки объекта строительства на длительный срок, при необходимости возобновления монтажных операций с целью его завершения.
- При возникновении конфликтной ситуации между подрядчиком и заказчиком.
- В случае необоснованных финансовых претензий со стороны исполнителя, не выполнившего все работы по договору.
- При смене подрядчика на объекте.
- В случае отчуждения недвижимого имущества в пользу другого правообладателя.
- При оформлении залоговых документов для оценки реальной стоимости остаточных вложений для завершения монтажных работ.
По результатам экспертизы, аттестованный инженер определяет стоимость невыполненных работ. Этот расчёт ложится в основу официального заключения, которое может быть предъявлено при выставлении материальной претензии потенциальному ответчику, либо органу судебной власти для вынесения объективного решения по текущему разбирательству.
Суть и задачи анализа объема невыполненных работ
При оформлении перечня невыполненных работ, перед экспертным органом ставится ряд важных задач, из которых состоит техническое задание от заинтересованного лица:
- Оценка объемов работ, необходимых для полного завершения монтажа на объекте.
- Определение реального размера материальных вложений для сдачи объекта в эксплуатацию.
- Идентификация количества, объёма строительно-монтажных операций, подлежащих переделке из-за недобросовестного отношения исполнителя.
Невыполненные работы оцениваются в процентном отношении от общего объёма монтажных процессов. Если какие-то работы, заложенные в рабочем проекте, не начинались, эксперт либо не указывает их в перечне, либо оценивает их как 0%.
Как производится анализ
После заключения договора с экспертным органом и утверждения технического задания, уполномоченное лицо приступает к анализу, согласно следующему алгоритму:
- Изучение ТЗ, определение перечня вопросов к уполномоченному лицу.
- Инспекция рабочего проекта строительства.
- Проверка документации на предмет соответствия действующим нормам, регламентным требованиям.
- Визуальный контроль незавершённого сооружения, выявление перечня невыполненных строительно-монтажных операций.
- Идентификация видимых нарушений, оформление дефектной ведомости.
- Инструментальный контроль ответственных конструкций, инженерных сетей, работоспособности периферийного оборудования.
- Определение стоимости стройматериалов, необходимых для завершения объекта.
- Расчёт сметной цены на оставшиеся монтажные работы.
- Составление независимой сметы на завершение объекта капитального строительства.
- Оформление заключения с выводами и рекомендациями, включающими промежуточные акты обследования отдельных элементов сооружения.
В конце документа эксперт утверждает достоверность приведённых им фактов личной подписью, после чего на бланке установленной формы ставится синяя печать организации, с которой заключался договор.
Заключение
Анализ невыполненных работ на объекте капстроительства – ответственная экспертная процедура, но основании которой определяется конечная стоимость остаточных инвестиций, необходимых для завершения сооружения и сдачи его в эксплуатацию. Работы производятся силами аттестованных инженеров, согласно действующим регламентам. Результатом экспертной деятельности является официальное заключение, содержащее выводы, рекомендации, а также сметный расчёт стоимости завершения возведения здания.
