Аудит строительных работ — это процесс проверки и оценки строительных работ на соответствие проектной документации, законодательным требованиям и техническим стандартам. Строительный аудит может включать в себя различные виды проверок, такие как проверку качества работ, оценку эффективности использования ресурсов, а также сметный аудит соответствия затрат проекту. Технический аудит строительства объекта и экспертиза обычно проводится специалистами с определенными квалификациями и опытом в области строительства. Аудит в строительстве помогает определить соответствие строительных работ установленным требованиям и улучшить качество строительных работ в целом.
Возведение любого здания или сооружения – это сложный процесс, состоящий из множества этапов монтажных, пуско-наладочных, приёмо-сдаточных работ. Реализация инвестиционного проекта подразумевает беспрекословное выполнение финансовых обязательств со стороны девелопера, что вызывает ряд конфликтных ситуаций по завершении монтажа. Во избежание проблем, которые могут стать причиной судебных разбирательств, назначается проведение технического аудита зданий и сооружений.
Востребованность к аудиту эксплуатации зданий
Технический аудит зданий и сооружений проводится по инициативе заинтересованного лица, либо по назначению органа судебной власти, при наступлении следующих ситуаций:
- Необходимость оценки общего состояния сооружения, с учётом физического износа несущих, ограждающих конструкций, инженерных сетей, элементов отделки.
- При выявлении явных дефектов в несущих элементах здания, что влияет на безопасность его последующей эксплуатации.
- В случае снижения энергоэффективности объекта недвижимости из-за выхода из строя системы отопления, а также возникновения теплотехнической неоднородности при образовании дефектов ограждающих элементов.
- При снижении работоспособности внутренних, наружных инженерных сетей, выходе из строя оборудования, разгерметизации гидравлического контура, обрыва кабельной силовой линии.
- Для оценки пригодности сооружения для нормальной эксплуатации, в случае ужесточения нормативов, по сравнению с датой возведения и сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости.
Результатом аудитов зданий и сооружений служит экспертное заключение, содержащее выводы по результатам обследования, а также рекомендации уполномоченного лица для исправления выявленных нарушений.
Цена аудита (из чего строится)
Стоимость строительного аудита здания определяется путём отдельного сметного расчёта, который включает в себя базовые расценки. При аудите и формировании цены учитывается ряд факторов, влияющих на трудозатраты экспертного органа:
- Категория объекта недвижимости.
- Объёмно-планировочные и технико-экономические показатели сооружения, согласно содержанию проектной документации.
- Сложность конструктивной схемы каркаса – предельный пролёт между вертикальными опорами, высотность, неоднородность грунтового основания.
- Функциональное назначение помещений, сложность технологии, наличие пространств с разными эксплуатационными параметрами.
- Протяжённость, состояние, количество инженерных сетей.
- Дата постройки сооружения, начала его эксплуатации.
- Условия эксплуатации объхекта недвижимости.
- Локация здания, удалённость от города, транспортная доступность.
Конечная цена технического аудита объекта недвижимости ложится в основу протокола согласования договорной цены.
Для достижения каких целей делается аудит
После заключения договора, служба технического контроля вместе с аудитом осуществляет ряд экспертных действий, в строгом соответствии с действующими регламентами. Основной задачей инспекции является оценка состояния сооружения на текущую дату, с учётом производственного брака, физического износа, повреждений при наступлении аварийной ситуации.
Проверка работы эксплуатационной службы
При проведении технического аудита эксплуатации сооружения, уполномоченное от экспертного органа лицо выезжает в офис управляющей компании, где назначаются переговоры с персоналом, а также инспектируется следующая официальная документация:
- Анализ результатов регламентных испытаний инженерных коммуникаций, ответственных конструкций.
- Изучение актов проверки объекта надзорными, ведомственными структурами, в том числе, пожарными службами.
- Инспекция исполнительной, договорной документации при проведении работ по капитальному ремонту, реконструкции.
- Проверка заключений, оформленных при наступлении аварийных ситуаций.
В ходе инженерного аудита, эксперт проводит визуальный, либо инструментальный контроль ответственных конструкций, оборудования на предмет соответствия фактического состояния и сведений, указанных в официальных заключениях.
Оценка эффективности затрат
Технический аудит в Москве или других крупных городах страны также назначается с целью анализа эффективности материальных вложений в строительство, реконструкцию, ремонт объекта. При указании оценочных мероприятий в техническом задании, экспертный орган выполняет работу, согласно следующему алгоритму:
- Инспекция соответствия, заявленных и фактически выполненных объёмов монтажных, ремонтных, восстановительных операций.
- Оценка среднерыночных цен на стройматериалы, используемых в ходе подрядных работ.
- Обоснование необходимости проведения строительно-монтажных работ для каждого конкретного случая.
- Проверка платёжных документов, на основании которых производился взаиморасчёт с контрагентами, подрядчиками.
- Инспекция сроков, затраченных на выполнение каждого этапа монтажных операций или ремонта.
Результатом действий эксперта является оформление независимого сметного расчета с последующим сравнением конечных цифр и фактически понесённых заказчиком затрат.
Оценка компетентности сотрудников
На данном этапе технического аудита уполномоченное лицо проверяет уровень квалификации инженерного персонала эксплуатирующих служб, а также соответствие его подготовки занимаемой должности:
- Собеседование с каждым ответственным сотрудником на предмет наличия специальных знаний, осведомлённости в исполнении должностной инструкции.
- Проверка квалификационной документации – дипломов о наличии высшего образовании, удостоверений, сертификатов о прохождении аттестации.
- Анализ действий персонала в ходе исполнения должностных обязанностей.
- Инспекция других критериев, квалификационных документов, необходимых для занимаемой должности.
При выявлении каких-либо несоответствий, представитель экспертного органа оформляет соответствующий акт, который также ложится в текст итогового заключения.
Формирование новой службы эксплуатации
Если по итогам технического аудита инженерных систем или ответственных конструкций сооружения, выявляются многочисленные нарушения в эксплуатации по вине персонала, экспертный орган выдаёт рекомендации о формировании новой управляющей компании. Здесь учитываются случаи халатного отношения к должностным обязанностям, выявление ряда нарушений, дефектов, а также преждевременного износа конструкций, при отсутствии должного ухода, либо контроля.
Основные этапы технического аудита предприятия
После оформления технического задания и подписания договора с аккредитованной независимой компанией, комиссия, состоящая из аттестованных инженеров, выполняет следующие экспертные действия:
- Проверка переданной исходной документации, оформленной в процессе эксплуатации исследуемого объекта.
- Анализ платёжных поручений, финансовых документов, бухгалтерской отчетности по результатам проведения профилактических, экстренных ремонтно-восстановительных работ.
- Сопоставление фактически понесённых расходов с рыночной стоимостью монтажа, стройматериалов, инженерного оборудования.
- Помощь в составлении бюджета, подразумевающего периодическое выделение средств на поддержание объекта в надлежащем состоянии.
- Корректировка штатного расписания эксплуатирующей службы, чистка кадров.
- Составление новой зарплатной ведомости на следующий отчётный период, с учётом развития рынка труда в стране.
- Анализ других параметров, нарушений, согласно содержанию ТЗ от заявителя.
Техническое заключение, оформленное по результатам строительного аудита, утверждается личными подписями каждого члена комиссии, а также синей печатью экспертного органа. Бумага может быть использована в суде, как часть доказательной базы для принятия решения, касательно текущего разбирательства.
Заключение
Строительный аудит проводится с целью оценки общего состояния объекта, с учётом имеющихся нарушений, уровня физического износа. Инспекция осуществляется силами аттестованных специалистов, состоящих в штате экспертного органа. В результате анализа финансовой, хозяйственной детальности эксплуатирующей службы, эксперт оформляет официальное заключение, содержащее выводы и рекомендации для последующей безопасной эксплуатации здания.
